Продажа квартиры раньше 3 лет налог

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Продажа квартиры раньше 3 лет налог

/ Покупка / Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Справка: Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

[attention type=yellow]

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

[/attention]

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Как минимизировать риски финансовых потерь?

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Нюанс: Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

Рекомендуем:

Что такое приобретательная давность на недвижимость;

Чем полезен аккредитив при покупке квартиры;

Что такое альтернативная сделка купли продажи.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Продать квартиру раньше 3 лет налог

Продажа квартиры раньше 3 лет налог

18.06.2018

  1. Для начала, нужно собрать весь обязательный пакет документов: копия первой страницы паспорта и страницы, где указана регистрация, копия свидетельства о том, что продавец получил ИНН, копия договора купли-продажи; справка о доходах 2-НДФЛ, копия Свидетельства, подтверждающего право на собственность.
  2. Все это нужно будет предоставлять по первому требованию покупателей и риэлтерским агентствам. Нельзя, чтобы документы, по каким-либо причинам, устарели. На момент посещения нотариуса нужно, чтобы все документы были действительны.
  3. После того, как квартира окажется продана, вам нужно будет задекларировать полученный доход и уплатить налог в размере 13% с продажи выше 2 млн рублей. Уплатить налог можно с помощью Сбербанка. Там же уточняются необходимые для перевода реквизиты. Также можно узнать реквизиты для осуществления платежа на официальном сайте ФНС в вашем регионе.

    Затем в инспекцию следует подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет.

  1. Большая часть сделок с недвижимостью происходит сегодня по определенным схемам, позволяющим не выплачивать налоги. Договор будет заключен на 1 млн рублей, затем покупатель перечисляет на расчетный счет реальную сумму покупки.

    Эту разницу в цене продавец пишет в расписке, где отмечено, что средства потрачены на необходимые улучшения условий в купленном жилье. Риск при таких сделках высокий.

  2. Очень часто жилые помещения пробывшие в собственности меньше 3 лет стоят, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир (с бОльшим сроком в собственности).

Для подсчета используется понижающий коэффициент в размере 0,7%, на который умножается установленная документально кадастровая цена. Наличие родственных связей при сделках дарения и наследования также проверяются при подаче декларации. Членами семьи считаются родители, супруги, дети, а также иные близкие родственники, указанные в ст.

14 СК РФ. Именно данные категории могут продать недвижимость без налога после трех лет, а не пяти. Если наследование или дарение произведено иными гражданами, то льготный режим налогообложения не действует.

При проведении сделки через риэлтерское агентство участникам часто предлагают оформить договор купли/продажи по оценочной стоимости имущества. В документах указывается цена, которую устанавливает независимое экспертное агентство. Оценочная стоимость отличается от рыночной, но позволяет заинтересованным лицам снизить имущественный платеж в УФМС.

Через сколько можно продать квартиру без налога

Срок владения недвижимым имуществом отсчитывается от даты оформления права собственности. Это дата, которая указана на государственном свидетельстве прав собственности, полученном в Росреестре. Иные правила действуют для квартиры, которая была унаследована.

В этом случае период владения имуществом отсчитывается от даты смерти наследодателя. Так, если гражданин оформил право на квартиру или ее часть только через четыре года после смерти наследодателя, он может продать ее и не платить налог.

По закону будет считаться, что три года в собственности уже прошло.

  • Не нужно платить налог, если физическое, юридическое или должностное лицо ранее осуществляло государственные платежи (подоходный налог) на этот же недвижимый объект;
  • Подоходный налог на квартиру, которая менее трёх лет в собственности, заплачен наперёд, и сумму можно взять оттуда;
  • Возможность уменьшить размер отчисления от продажи квартиры или доли путём вычета из ее стоимости миллиона рублей и расчета ставки на оставшуюся цифру;
  • При продаже доли квартиры в собственности менее 3-х лет или не более пяти, продавец уплачивает тринадцать процентов от суммы своей проданной части, а не стоимости всего объекта.

Рекомендуем прочесть:  Госпошлина на развод стоимость

Налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 лет

Стоить отметить, что данный налог платится со всех ваших доходов. Вы можете не знать этого, но такой процент вычитывается из заработной платы. Это если вы работаете на предприятии. Но так же каждый должен декларировать свои дополнительные доходы.

Заполнение декларации о состоянии и доходах за календарный год – не сложный процесс. Декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) необходимо заполнить и подать до 30 апреля года, следующего за такой сделкой. А задекларированны е суммы необходимо заплатить до 15 июля.

[attention type=red]

Такую декларацию подают в налоговую инспекцию того района, по которому декларант стоит на учёте. Так же, если вы затрудняетесь с заполнением или не можете правильно посчитать сумму, то следует обратиться с соответствующим письмом на имя начальника налоговой инспекции.

[/attention]

В нём необходимо указать ваш индикационный номер и приложить его копию. По этому номеру будут числиться все суммы, которые вам когда-либо начислялись.

Стоить отметить, что вышеупомянутые 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Поэтому трехлетней период владения квартирой может начаться в любой месяц года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

Продажа квартиры: собственность менее 3 лет, налог

Источник: https://exjurist.ru/pereplanirovka/prodat-kvartiru-ranshe-3-let-nalog

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Продажа квартиры раньше 3 лет налог

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

[attention type=green]

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

[/attention]

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

[attention type=yellow]

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

[/attention]

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: http://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

Продажа квартиры раньше 3 лет налог

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Кто является налогоплательщиком

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

  1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
  2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

  • получившие квартиру в дар по договору;
  • вступившие в права наследования;
  • приватизировавшие квартиру;
  • получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000.

Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя.

[attention type=red]

Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

[/attention]

Расчет налога происходит следующим образом:

  • величина дохода равна 3 600 000;
  • расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
  • доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
  • (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

Пример:

  • 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
  • при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
  • продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
  • за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Уплата налога должна быть произведена до 15 июля текущего года.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

  1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
  2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости.

Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью.

Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Продажа квартиры раньше 3 лет налог

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

[attention type=green]

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

[/attention]

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

[attention type=yellow]

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

[/attention]

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

[attention type=red]

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

[/attention]

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Нормы права
Добавить комментарий